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Il mutuo casa: che cos’è?
Secondo il Codice Civile, il contratto di mutuo viene così definito dall'Art.
1813 del Codice Civile: Il mutuo è il contratto con il quale una parte
(mutuante) consegna all’altra parte (mutuatario) una determinata quantità di
danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante
cose della stessa specie e quantità.
Stando a questa definizione, qualsiasi forma di prestito, anche il mezzo chilo
di sale chiesto alla vicina di casa, è considerato un mutuo. In queste pagine
tratteremo esclusivamente il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di una
casa.
Il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di una casa è un prestito garantito
da ipoteca su un immobile. L’ipoteca attribuisce al creditore (la Banca), il
diritto di espropriare l’immobile ossia la casa, qualora il debitore non riesca
a restituire il prestito. Fermo restando che le Banche concedono il mutuo solo a
chi ha le caratteristiche soggettive (ad esempio l’assenza di protesti1) ed
oggettive (un reddito adeguato)2, l'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore
garanzia sul prestito. Il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di una casa
è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un
Notaio. Il Notaio provvederà a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici
registri, ad iscrivere l’ipoteca sulla casa o sulla case su cui è stato concesso
il mutuo e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.
Un'altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto
di una casa è che solo questo tipo di mutuo beneficia delle detrazioni fiscali.
1 Atto con il quale un pubblico ufficiale accerta il mancato pagamento di un
titolo di credito. 2 Questo tema verrà trattato in modo approfondito nel
paragrafo “Reddito”.
Finalità del mutuo
Le finalità per cui è possibile ottenere un mutuo ipotecario sono le seguenti:
Mutuo per acquisto di un immobile ossia di una casa o di più case: è quello più
frequente. Il mutuo può essere richiesto per l'acquisto di un immobile qualsiasi
(prima casa, casa di villeggiatura, mura di un negozio ecc. ecc.). Di norma non
è finanziato l'acquisto dei terreni edilizi. L'acquisto di terreni agricoli può
essere finanziato da Banche ed Istituti specializzati nel Credito Agrario.
Solitamente la casa o le case ipotecato è quello che il mutuatario intende
acquistare.
Mutuo per costruzione di un immobile ossia di una casa o più case: il mutuo è
erogato per la costruzione di un immobile ossia di una casa o più case su
terreno di proprietà del mutuatario (salvo particolari casi di edilizia
economica e popolare, nei quali il terreno è di proprietà del Comune che lo
concede in diritto di superficie3). L'ipoteca può essere iscritta sul terreno ed
il mutuo viene erogato mano a mano che i lavori di costruzione proseguono. Tale
formula si chiama “mutuo a stato avanzamento lavori”4.
Mutuo per ristrutturazione di un immobile ossia di una casa o più case: tale
mutuo viene concesso per il finanziamento di lavori di ristrutturazione di un
immobile. Il mutuo potrà essere erogato in unica soluzione o, come per i mutui
per costruzione, a stato avanzamento lavori. L'immobile che viene ipotecato è,
di norma, lo stesso per cui si effettuano i lavori di ristrutturazione.
Mutuo per liquidità: si tratta di un mutuo concesso per le motivazioni più
disparate (il mutuatario ad esempio può voler comprare un motoscafo). Nonostante
sia un prodotto che le Banche dovrebbero mettere a disposizione, essendo molto
rischioso (il 90% delle insolvenze riguarda i mutui per liquidità), è erogato
molto raramente ed esclusivamente ad una clientela particolarmente fidata.
3 L'area rimane di proprietà del Comune e viene concessa "in uso" per un periodo
generalmente di 99 anni. 4 Questa formula sarà chiarita nel capitolo dedicato ai
mutui edilizi.